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Jan 13, 2024

Amélioration locative : définition, comptabilité et exemples

James Chen, CMT est un trader expert, un conseiller en investissement et un spécialiste du marché mondial

James Chen, CMT est un trader expert, un conseiller en investissement et un stratège du marché mondial.

Le terme amélioration locative fait référence à toute modification apportée pour personnaliser un bien locatif afin de répondre aux besoins particuliers d'un locataire spécifique. Ces changements et modifications peuvent inclure la peinture, l'installation de cloisons, le changement de revêtement de sol ou l'installation de luminaires personnalisés. Les améliorations peuvent être entreprises par le propriétaire ou le locataire et peuvent être payées par le locataire.

Bien que la durée de vie économique utile de la plupart des améliorations locatives se situe entre cinq et 10 ans, l'Internal Revenue Code (IRC) exige que l'amortissement de ces améliorations se produise sur la durée de vie économique du bâtiment.

Les améliorations locatives sont communément appelées améliorations locatives ou constructions. Ces modifications sont généralement apportées par les propriétaires de propriétés commerciales et peuvent être fournies pour un locataire existant ou nouveau.

Toute modification apportée est adaptée aux besoins spécifiques d'un locataire et rend l'espace plus attrayant et attrayant pour lui.

Une fois le bail terminé, les améliorations appartiennent généralement au propriétaire, sauf indication contraire dans l'entente. Si le locataire est en mesure de les emporter, il doit les enlever sans dommage pour la propriété.

Certains critères doivent être respectés pour que les modifications soient considérées comme des améliorations locatives. Des modifications doivent être apportées à l'intérieur pour répondre aux besoins spécifiques du locataire, y compris l'un des éléments suivants :

Tous les changements ne sont pas considérés comme des améliorations locatives. Les modifications apportées pour un locataire ne sont pas admissibles pour les autres locataires, y compris leurs voisins. Les rénovations extérieures de bâtiments, telles que l'aménagement paysager, les réparations de parkings ou la toiture ne sont pas non plus éligibles. Même les modifications intérieures telles que les améliorations apportées à l'ascenseur ou aux systèmes de CVC d'un immeuble ne sont pas considérées comme des améliorations locatives. C'est parce qu'ils ne profitent pas à un locataire spécifique.

Les améliorations locatives sont considérées comme des biens d'amélioration qualifiés à des fins fiscales, au même titre que les améliorations de bâtiments, les propriétés de restaurant qualifiées et les améliorations de commerce de détail qualifiées en vertu de la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) de 2017.

Ce type d'amélioration locative donne au locataire le pouvoir de superviser le projet, ce qui soulage le propriétaire, surtout si le processus prend du temps. Le bailleur met normalement en place dans le bail des provisions qui couvrent le budget de l'amélioration de l'allocation locataire. Ceci est généralement répertorié sous forme de somme forfaitaire ou sur une base pe-pied carré. Les propriétaires peuvent soit payer directement l'entreprise de rénovation/construction, soit rembourser directement le locataire. En cas de dépassement des budgets du projet, le locataire assume le solde.

Le propriétaire peut offrir au locataire des réductions de loyer pour les améliorations locatives. Si cette option est incluse dans le bail, le locataire peut bénéficier d'un certain type d'allègement de loyer, comme un mois gratuit ou un loyer réduit pour certaines périodes de l'année. Cela permet au locataire d'économiser sur les modifications d'espace. Tout comme avec le TIA, le locataire supervise le projet et contrôle les améliorations du bail. Le locataire est également responsable si les coûts dépassent le budget.

Cette option est également appelée build-out. Dans ce cas, le propriétaire présente un package d'amélioration ou d'autres options au locataire. Le propriétaire est généralement celui qui gère le projet, ce qui permet au locataire de consacrer plus de temps à son entreprise. Dans la plupart des cas, les locataires peuvent ne pas se retrouver avec les modifications qu'ils souhaitent réellement pour aider leur entreprise à se développer. S'ils choisissent d'ajouter aux modifications, ils doivent couvrir les frais supplémentaires.

Ce type d'amélioration locative est normalement entrepris au début du bail. Dans la plupart des cas, les estimations de coûts et les plans sont soumis par le locataire tandis que le propriétaire est celui qui supervise et paie l'ensemble des travaux.

En décembre 2015, le Congrès américain a adopté la loi PATH (Protecting Americans from Tax Hikes), qui a modifié et étendu de nombreuses dispositions fiscales liées à l'amortissement, y compris les améliorations locatives. Le projet de loi a rendu permanente une disposition d'économie d'impôt qui permettait un recouvrement linéaire des coûts sur 15 ans pour les améliorations locatives admissibles. En vertu de ces lignes directrices :

L'adoption de la Tax Cuts and Jobs Act en 2017 a changé la façon dont les propriétaires et les locataires peuvent demander des déductions concernant les améliorations locatives. La nouvelle loi a modifié certaines des exigences. Des améliorations doivent encore être apportées à l'intérieur du bâtiment, ce qui signifie que les agrandissements des bâtiments, des ascenseurs et des escaliers mécaniques, des toits, des systèmes de protection contre les incendies, d'alarme et de sécurité, et des systèmes de CVC ne sont toujours pas admissibles.

La propriété d'amélioration qualifiée n'exige plus que les deux parties (propriétaires et locataires) soient indépendantes. Il a également éliminé l'exigence de trois ans, indiquant que toutes les améliorations peuvent être apportées "après la date à laquelle la propriété a été mise en service pour la première fois", selon l'Internal Revenue Service (IRS).

La loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act) a apporté quelques modifications à la propriété d'amélioration qualifiée (QIP) lors de son adoption en 2020. La loi a fixé une période de récupération de 15 ans pour le QIP et a permis aux déclarants de réclamer la première année d'amortissement pour tout QIP.

La plupart des prêteurs n'autoriseront pas les modalités de remboursement au-delà de la durée du bail si un financement est nécessaire pour payer les améliorations locatives.

L'IRS n'autorise pas les déductions pour les améliorations. Mais parce que les améliorations sont considérées comme faisant partie du bâtiment, elles sont sujettes à la dépréciation. L'IRS permet des déductions pour amortissement, tant que ces conditions sont remplies. Celui qui fait les travaux est autorisé à bénéficier de la déduction pour amortissement, qu'il s'agisse du propriétaire ou du locataire. La nouvelle loi fiscale a augmenté le montant maximal autorisé de 500 000 $ à 1 million de dollars.

Les experts comptables suggèrent de passer en charges toute amélioration apportée dont le montant est inférieur à la limite de capitalisation de l'entreprise au cours de la même période. S'ils dépassent ce montant, le total doit être capitalisé et amorti sur la durée du bail ou sur la période la plus courte de la durée de vie des améliorations.

Bien qu'il s'agisse effectivement d'améliorations de bâtiments, les améliorations locatives sont nettement différentes. C'est parce qu'ils n'ont vraiment d'impact sur l'espace que pour un locataire spécifique. Les améliorations apportées aux bâtiments, en revanche, profitent à tous les habitants de la propriété et modifient généralement la structure générale du bâtiment lui-même.

Des exemples d'améliorations de bâtiments comprennent la mise en place d'un nouveau toit, le pavage d'une allée et / ou d'un parking, l'ajout d'un parking, la rénovation du hall, l'ajout d'un nouvel ascenseur ou la réparation d'un ascenseur existant et la mise à jour du système CVC. Ainsi, les améliorations apportées aux bâtiments contribuent à prolonger la durée de vie globale de la structure.

Les propriétaires peuvent payer pour les améliorations locatives afin d'encourager les locataires à louer des espaces pour de plus longues périodes, en particulier dans le secteur du commerce de détail. Par exemple, un propriétaire d'entreprise loue un bâtiment pour son magasin de disc golf. Le propriétaire peut choisir d'ajouter quatre murs à la surface louée pour créer des présentoirs intégrés et des zones de stockage pour les disques. Ces modifications sont considérées comme des améliorations locatives.

Prenons un autre exemple du secteur de la vente au détail. Le propriétaire du magasin A décide de louer un espace par l'intermédiaire de la société B. Le magasin n'a que quatre murs et aucune autre commodité. Dans le cadre de la négociation du bail, la société B, le propriétaire, s'engage à installer des étagères, un comptoir de service pour les caisses enregistreuses et un présentoir avec un éclairage spécial avant que le magasin A n'ouvre ses portes.

Il existe de nombreux exemples d'améliorations locatives. Une amélioration locative est tout ce qui profite à un locataire spécifique, généralement dans une propriété commerciale. Cela comprend la peinture, l'ajout de nouveaux murs, la mise en place d'étagères, le changement de revêtement de sol et d'éclairage, ainsi que l'ajout de bureaux, de murs et de cloisons.

Les propriétaires budgétisent et paient les améliorations en offrant une allocation d'améliorations locatives ou par le biais de réductions de loyer. Ils peuvent également payer en offrant au locataire un ensemble de modifications parmi lesquelles il peut choisir. Le locataire est normalement responsable de tous les frais supplémentaires qui dépassent le budget.

Vous ne pouvez pas déduire les améliorations locatives. Mais l'IRS permet aux propriétaires d'immeubles de comptabiliser leur amortissement, car toute amélioration apportée est considérée comme faisant partie du bâtiment.

Les améliorations locatives sont des exigences des propriétaires ou des propriétaires fonciers pour préparer, entretenir ou réparer les logements locatifs et s'assurer qu'ils sont conformes au code. Ceux-ci peuvent inclure la peinture, les réparations, les mises à jour et les remplacements d'appareils et d'appareils. Les propriétaires ne peuvent pas déduire directement ces dépenses de leurs impôts, car elles sont considérées comme des améliorations d'immobilisations, mais l'IRS leur accorde des frais d'amortissement au fil du temps.

Prêts Canada. "Tout ce que vous devez savoir sur les améliorations locatives."

HLB Gross Collins. "TAXE SUR LES AMÉLIORATIONS LOCATIVES."

Université du Michigan. « Améliorations locatives ».

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Demande de bail. "Comptabilisation de l'allocation d'amélioration des locataires pour les locataires sous ASC 840."

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